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Con il numero di compravendite in costante calo, il prezzo sta diventando il fattore determinante per riuscire a vendere una casa. Secondo gli esperti del settore immobiliare, partire con un valore di listino troppo alto rispetto alla realtà del mercato è un errore e può diventare un vantaggio...per il vicino, dato che i potenziali acquirenti oggi possono confrontare facilmente gli immobili nella stessa zona. Secondo i professionisti del franchising internazionale il prezzo è un filtro determinante per trovare dei potenziali acquirenti, in un momento in cui l'offerta supera di gran lunga la domanda. Non è dunque una buona epoca per sparare cifre folli, in prospettiva di una trattativa: il risultato potrebbe essere solo quello di gettare il proprio immobile nell'invisibilità e di far apparire quello del vicino come una buona occasione. Le case che si affacciano sul mercato con un prezzo corretto oggi, secondo gli esperti del settore, hanno il 95% di possibilità in più di essere viste. le stesse ricerche oggigiorno, che spesso si effettuano attraverso portali immobiliari, permettono di mettere un filtro massimo di prezzo, oltre il quale alcuni immobili direttamente non compaiono tra i risultati della ricerca. Gli esperti del settore immobiliare consigliano quindi di studiare attentamente l'offerta nella propria zona, l'indice dei prezzi, gli immobili di caratteristiche simili attualmente in vendita: se stiamo chiedendo più della media è probabile che il nostro immobile non lo veda nessuno.

In arrivo la riforma del catasto, tanto invocata da molti, e il governo promette che questa volta non sarà un'altra stangata per le tasche degli italiani e dei proprietari immobiliari. Il cantiere «casa» non è ancora chiuso: l'obiettivo del governo sarà quello di aggiornare le rendite adeguandole al mercato e - come preannuncia un documento del Tesoro - servirà anche a riequilibrare gli estimi delle grandi città sperequati tra centro e periferia. La riforma dovrebbe essere a costo zero: all'adeguamento dei valori base dovrà corrispondere una riduzione delle aliquote. La novità principale sarà costituita dalla sparizione dei vani sostituiti dai più moderni metri quadri e del peso maggiore attribuito alla posizione dell'immobile rispetto alla sua età. Il nuovo provvedimento potrebbe arrivare velocemente, per consentire una reale applicazione prima della fine della legislatura. L'ultimo tentativo di riforma, avviato nel 2006 dal governo Prodi con un «collegato» alla legge Finanziaria, finì nel dimenticatoio proprio per l'arrivo anticipato della fine della legislatura. Un documento elaborato dal ministero dell'Economia fissa i cinque criteri che saranno utilizzati: 1) La costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione; 2) la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari; 3) il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie; 4) il superamento, per abitazioni e uffici, del «vano» come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la «superficie» espressa in metri quadrati; 5) la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli «immobili speciali». L'ultimo rapporto dell'Agenzia del Territorio indica che per le abitazioni il valore corrente di mercato e' pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all'Irpef lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59 della abitazioni principali e il 3,85 delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali. Il nuovo catasto dovra' contemplare ''assieme alla rendita, ovvero al reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione''.

La certificazione energetica è un documento obbligatorio da allegare all'atto notarile in caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile (compravendita). Dal 1 luglio 2010 la certificazione energetica è obbligatoria anche in caso di affitto dell'appartamento o del locale oggetto di certificazione. Obbligo certificazione energetica per affitti e compravendite L’obbligo certificazione energetica deriva da una normativa di carattere comunitario recepito da un Decreto Legislativo di carattere nazionale ed attuata attraverso numerosi decreti. L’obbligo certificazione energetica è ormai una realtà in qualsiasi tipo di movimentazione del patrimonio immobiliare, sia essa una compravendita (obbligo certificazione energetica compravendita) oppure un affitto (obbligo certificazione energetica affitto) in quanto in assenza di detta documentazione non è possibile stipulare la compravendita o rendere regolare il contratto di affitto. L’obbligo certificazione energetica è un costo che ricade sul venditore o sul locatore ma spesso le parti si accordano per una divisione, a volte equa, della spesa così che anche l’acquirente possa avere il controllo sul soggetto certificatore al quale viene conferito formalmente l’incarico relativo all’obbligo certificazione energetica. Circa i tempi per produrre la certificazione energetica, di norma partono da un minimo di una settimana ad un massimo non definibile in quanto alcune tipologie abitative, per esempio palazzi, capannoni industriali di ampie dimensioni, capannoni commerciali, possono comportare un notevole sforzo da parte del soggetto incaricato alla produzione della certificazione energetica. Terminata la fase di calcoli l’ulteriore obbligo connesso alla certificazione energetica è quello di protocollare il documento presso il comune ove ha sede l’immobile oggetto di obbligo certificazione energetica. Questa ulteriore procedura, semplice atto formale, si trasforma, in alcuni casi, in un notevole dispendio in termini di tempo in quanto non è stata stabilita alcuna procedura “standardizzata” per la vidimazione dell’atto stesso. Questo obbligo di consegna della certificazione energetica al comune risulta invece molto semplice in alcuni comuni i quali rilasciano la pratica seduta stante (code a parte). Circa la documentazione necessaria per adempiere all’obbligo certificazione energetica, il proprietario dell’immobile è tenuto a consegnare al soggetto certificatore una serie di documenti di semplice reperibilità che sono di fondamentale importanza per la completa redazione dell’atto. Tra i documenti fondamentali si citano a mero titolo esemplificativo, la visura catastale dell’immobile, il verbale della prova dei fumi ed il libretto di caldaia. Il certificato energetico nella certificazione energetica Il certificato energetico, noto anche con il nome di ACE (attestato di certificazione energetica), è un documento nel quale sono riportati gli esiti della certificazione energetica compiuta sull’edificio in oggetto e deve essere prodotto ogni qualvolta venga movimentato il patrimonio immobiliare, nello specifico i casi in cui vige l’obbligo di produzione del certificato energetico sono reperibili nella sezione scadenze. Esistono altresì degli ambiti nei quali il certificato energetico non è obbligatorio ma questi rappresentano solo una minima parte del patrimonio immobiliare attualmente presente. Si ricorda che la normativa che regolamenta l’obbligo di produzione del certificato energetico è si di carattere nazionale ma recepita poi da ogni singola regione che ha o meno legiferato in materia. Il certificato energetico è molto importante perché permette all’utente di capire in che modo l’edificio è stato realizzato sia dal punto di vista dell’isolamento sia dal punto di vista della coibentazione, sensibilizzandolo ad un maggior risparmio energetico. Il certificato energetico, previsto dalla Direttiva europea 2002/91/CE, indica non solo il valore energetico dell’immobile ma anche gli eventuali interventi migliorativi dell’impianto termico. Oltre alle informazioni sopracitate nel certificato energetico sono indicati i dati del proprietario dell’immobile e dell’edificio, i dati catastali e quelli del soggetto certificatore, una mappa satellitare dell’edificio realizzata attraverso Google Maps, la classe energetica alla quale appartiene l’immobile, le caratteristiche dell’impianto termico, le eventuali note e il timbro e la firma del soggetto certificatore. Affinché il certificato energetico sia valido è necessario che esso sia redatto e asseverato da un soggetto certificatore abilitato alla certificazione energetica, registrato presso il catasto energetico e timbrato per accettazione dal Comune di competenza. La validità del certificato energetico è di 10 anni a partire dalla data di registrazione dello stesso nel catasto energetico.

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Nel mercato immobiliare esiste una zona di regolarità e una zona d'ombra per il consumatore che si appresta a cercare un immobile o si appresta a metterne in vendita uno di sua proprietà. Occorre fare una precisazione in quanto il consumatore-cliente è sia il soggetto acquirente che quello venditore; entrambi infatti si scambieranno un bene immobile contro un corrispettivo in denaro e quindi entrambi non muteranno il loro livello di ricchezza che avevano prima della transazione. In una situazione come quella attuale dove si modificano in continuazione norme, disposizioni, tributi, tassi di interesse, il consumatore-cliente è sempre più frastornato ed alla ricerca di una guida affidabile che possa consigliarlo e suggerirgli cosa fare e cosa evitare. La prima domanda che il soggetto si pone è, oltre all'avvocato o al tecnico che di norma sono figure professionali amiche, da chi cercare l'immobile da acquistare o a chi affidarsi per collocare la propria casa sul mercato in modo da essere certi che il percorso si riveli alla fine corretto? Perché non è facilissimo rispondere a questo quesito? Perché le camere di commercio non evidenziano più in un elenco facilmente consultabile da tutti, quelli che sono gli operatori agenti immobiliari realmente abilitati che sulle loro spalle si assumono responsabilità e i molteplici oneri per rispettare e far rispettare le norme relative alle compravendite. Purtroppo l'Italia è un paese dove l'abusivismo, il falso e la contraffazione trovano terreno fertile con un atteggiamento di eccessiva bonomia che a volte rasenta la complicità. Una maglietta contraffatta sappiamo tutti che nasconde una filiera fatta di malavita e povertà ma di fatto all'acquirente finale può arrecare un danno limitato. Ben diverso è quando qualcuno affida il proprio patrimonio o i propri risparmi a persone non qualificate. I fatti delle cronache di questi giorni ne sono un facile esempio. Ma perché ciò avviene? Perché ci sono troppe norme, perché i mezzi per contrastare l'abusivismo sono difficili da mettere in pratica, perché le procedure e i giudizi legali sono costosi e non arrivano mai a dare una tempestiva e soddisfacente risposta e quindi l'abusivo sa che molto probabilmente potrà farla franca. Eppure non ci vorrebbe molto. Basterebbe una chiara e inequivocabile possibilità di riconoscimento dell'agente immobiliare, una informativa semplice e continua sul fatto che un soggetto abusivo non ha alcun diritto alla provvigione; se i consumatori sapessero che non sono tenuti al pagamento di quanto illecitamente richiesto, sarebbero i primi attori, per loro convenienza, a ridurre la nefasta piaga dell'abusivismo. Le associazioni, sia dei consumatori che quelle degli agenti immobiliari, sono certamente pronte a sostenere e supportare denuncie alle autorità di controllo in tutti quei casi loro presentati. *presidente nazionale Fimaa

Manovra, la scure sulla prima casa Riduzione dei benefici, tagli sulle detrazioni per mutui e ristrutturazioni - 20/09/2011, Italy, Corriere.it La manovra con i tagli lineari alle detrazioni fiscali era stata già licenziata a luglio dal Parlamento. Prevedeva una riduzione del 5% dei benefici fiscali per i contribuenti nel 2013 e del 20% (in caso di una mancata riforma del fisco con legge-delega) nel 2014. Poi la lettera della Bce inviata al governo italiano l'8 agosto scorso, nella quale invitava l'esecutivo a inasprire i contenuti del decreto di correzione sui conti pubblici, ha finito per complicare il quadro. Anticipando di un anno le misure previste, in modo da ottenere il pareggio di bilancio nel 2013. E a rimetterci sembra essere soprattutto chi ha il «lusso» di una prima casa, data la forbice alle decine di detrazioni fiscali che riguardano gli immobili. I CONTRATTI DI LOCAZIONE – Tagli ai benefici fiscali (del 5% nel 2012, del 20% nel 2013) per gli inquilini con redditi inferiori ai 30.987,43 euro lordi, come prevedeva il Testo unico imposte redditi del 1986. Fare dei calcoli è complicato, ma l'onere aggiuntivo per il contribuente può toccare i 300 euro all'anno per i redditi poco sotto la soglia massima. I tagli imposti dalla manovra riguardano anche le detrazioni concesse ai genitori di studenti fuori sede in affitto, che potevano «scaricare» nella dichiarazione dei redditi il contratto di locazione dei figli: anche qui il 20% in meno nel 2013. Ma se gli inquilini piangono, non ridono neanche i proprietari. Nella selva di detrazioni c'era anche l'agevolazione fiscale per i titolari di immobili che concedevano l'uso dei propri locali con contratti concordati e calmierati: anche qui taglio netto del 5% da gennaio, del 20% nel 2013. I MUTUI E LE RENDITE CATASTALI – Accendere un mutuo per l'acquisto della prima casa è spesso l'unica strada possibile per diventare proprietari di un'abitazione. Per «allietare» l'onere al mutuatario lo Stato aveva previsto la detrazione degli interessi sulla prima casa corrisposti alle banche: quel tentativo di alleggerire il carico ai neo-possessori di prima casa verrà ridotto con le solite percentuali a partire già dal 2012. E verrà reintrodotta anche l'Irpef sulla prima casa nella misura del 5% della rendita catastale nel 2013 e del 20% nel 2014. LE RISTRUTTURAZIONI – In termini di ristrutturazioni le aliquote previste dallo Stato erano due: il 36% di detrazione per i lavori e il recupero di alloggi; il 55% per le manutenzioni e il restauro di case vincolate. Anche qui la forbice del 20% nel 2013 (e del 5% da gennaio). IL FONDO DI SOSTEGNO ALLA LOCAZIONE – E il Sunia – il sindacato inquilini della Cgil – ha mosso il dito anche contro «il ventilato ulteriore taglio del fondo di sostegno alla locazione, che passerebbe dagli oltre 300 milioni di euro del 2000 a circa 9 milioni», dice Daniele Barbieri, segretario Sunia-Cgil. Si tratta di un fondo statale, le cui risorse vengono ripartite su base regionale ed elargite attraverso dei bandi comunali in sostegno a giovani famiglie e coppie alle prese con l'affitto. Un fondo la cui dotazione – con i pressanti vincoli di bilancio e un debito a oltre 1.900 miliardi di euro – si è ridotto progressivamente, mentre la domanda di sussidi cresce esponenzialmente.

28/09/2011 È stato esteso l'accordo tra le associazioni dei consumatori e l'Associazione Bancaria Italiana inteso a sospendere i pagamenti delle rate di mutuo da parte di famiglie che hanno incontrato difficoltà particolarmente serie come perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, morte o ingresso in cassa integrazione di uno dei debitori. In considerazione del protrarsi della difficile situazione economica l'agevolazione precedentemente limitata agli eventi verificatisi nel corso del biennio 2009-2010 potrà ora riguardare anche i fenomeni occorsi fino alla fine del 2011. Le famiglie avranno tempo fino al 31 gennaio 2012 per farne richiesta alla propria banca, sempre che questa abbia aderito all'iniziativa, ma lo hanno fatto la stragrande maggioranza. L'accordo non impone l'applicabilità a coloro che hanno già usufruito della moratoria. Né a chi supera i valori previsti in merito a reddito ed importo di mutuo. Trattandosi tuttavia di limiti minimi, non è esclusa la possibilità che la specifica banca si renda disponibile a concedere la dilazione anche a chi non rientri strettamente nell'elenco dei requisiti. Le famiglie che stanno attraversando un periodo difficile faranno dunque bene a valutare con la banca l'opportunità di applicazione della facilitazione.

È sempre molto complicata la vendita di immobili che in passato siano stati oggetto di donazione. Allo stesso modo, le banche che concedono mutui sono assai insofferenti a ricevere in ipoteca immobili donati: ne è la riprova la sentenza n. 228 del 24 febbraio 2011 del Tribunale di Mantova, con la quale è stata dichiarata la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia, tra l'altro, di un mutuo con ipoteca iscritta su un bene oggetto appunto di precedente donazione, perché la fideiussione è stata considerata lesiva del diritto degli stretti familiari del donante a non subire restrizioni circa il conseguimento della quota di eredità loro spettante nella successione del donante (si veda Il Sole 24 Ore del 23 marzo scorso)..........

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Il valore catastale di un immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un moltiplicatore. Per tutti gli immobili che appartengono ai gruppi A C D ed E la rendita catastale deve essere rivalutata del 5% gli immobili che appartengono al gruppo B sono rivalutati del 40% come indicato nel Decreto legge 3 ottobre 2006 che ha fissato la nuova misura del moltiplicatore per il gruppo catastale B.........

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Sulla prelazione del confinante (Il Contadino agosto 1999) L'art. 8 della legge 590/65, come modificata con la legge 817/71, stabilisce, tra l'altro, che il diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed enfiteuti coltivatori diretti. Ai fini della prelazione sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento od al governo del bestiame sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame. Altrettanto importante è definire il concetto di proprietà del confinante e capire se il diritto è estensibile ai familiari..............................

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Dal primo febbraio 2010, le famiglie in difficoltà con il mutuo a causa della perdita del lavoro o di altri eventi negativi avvenuti da inizio 2009 possono presentarsi presso la propria banca e chiedere la sospensione delle rate per un massimo di 12 mesi. Scatta infatti ufficialmente il "piano famiglie", l'accordo siglato lo scorso dicembre dall'Associazione bancaria italiana (Abi) e dalle associazioni del consumatori per aiutare quanti, nel corso del 2009 e del 2010, hanno subito (o subiranno) la perdita del lavoro, la cassa integrazione, la morte o l'insorgenza di condizioni di non autosufficienza del sottoscrittore.

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Per chi possiede un appartamento affittato (locato) ogni anno è possibile aumentare il canone di affitto in base all'aumento istat nazionale dei Prezzi al Consumo per le Famiglie di Operai ed Impiegati (Indice FOI).......

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Utilità e informazioni fiscali per rimborsi, deduzioni edilizie e scadenze.

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La Finanziaria 2008 (articolo 1, comma 202, legge n. 244/2007) ha aumentato da 3.615,20 euro a 4.000 euro l'importo massimo sul quale è possibile calcolare la detrazione Irpef del 19% per gli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati relativamente ai mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale e delle sue pertinenze. La nuova disposizione ha effetto dal periodo d'imposta 2008 e verrà quindi applicata sulla dichiarazione dei redditi del 2009. Nel caso di contitolarità del mutuo o di più contratti di mutuo sullo stesso immobile, il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo delle spese sostenute dai singoli contribuenti (art. 15, comma 1, lettera b) del Dpr 917/86).

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L'acquisto di una casa è soggetto ad una serie di imposte diverse (registro o Iva, ipotecarie e catastali) a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa di costruzione o società immobiliare, e che l'acquisto riguardi la prima, la seconda casa o altri immobili .

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