La cedolare secca è un particolare regime di tassazione facoltativo per le locazioni che consente di pagare un’imposta unica che sostituisce Irpef e addizionali locali. Possono aderire a questa agevolazione i cittadini che percepiscono redditi dalla locazione di immobili e che stanno godendo di diritti reali su questi.
L’importante è non affittare l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. A partire dal 1 gennaio 2024 è entrata in vigore la nuova cedolare secca, con una serie di novità che riguardano soprattutto gli affitti brevi.
Cosa è cambiato con la nuova cedolare secca?
Come dicevamo, nel 2024 il regime della cedolare secca cambia. In che modo? Lo definisce l’articolo 19 della Manovra 2024, intitolato: “Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili”.
Tutte le principali novità riguardano gli affitti brevi, ovvero quelli che durano meno di trenta giorni. Dal primo gennaio l’aliquota è passata dal 21 al 26 per cento, ma la tassazione più elevata riguarda solo la seconda, terza e quarta casa locata. In caso di quinto immobile affittato è invece necessario aprire la partita Iva.
Nel caso in cui, invece, si affitti una sola casa l’aliquota applicata per la cedolare secca è quella in vigore fino al 2023, sarà quindi ancora pari al 21 per cento. Anche in questo caso la novità riguarda gli affitti brevi, che sono regolamentati dal decreto legge numero 50/17.
In cosa consistono gli affitti brevi? Secondo la norma si tratta di “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a trenta giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale”.
Ecco perché a partire dal quinto appartamento messo in affitto subentra la presunzione di attività di impresa, che impone l’apertura della partita Iva.
La cedolare secca 2024 per gli affitti brevi
Come dicevamo, il regime della cedolare secca nel 2024 cambia per gli affitti brevi dalla seconda casa in su. Questa agevolazione può essere applicata, nel caso delle locazioni fino a trenta giorni, solo in presenza di due forme di contratto:
- contratti produttivi di redditi fondiari: il contribuente deve avere la possibilità di dare in affitto il bene a terzi;
- contratti produttivi di redditi diversi: il locatore ha la facoltà di cedere a un terzo soggetto l’utilizzo dell’immobile sottoscrivendo un contratto di sublocazione breve.
In tutti questi casi la nuova legge di Bilancio prevede due aliquote:
- aliquota al 21 per cento: nel caso di affitto breve di un solo immobile;
- aliquota al 26 per cento: nel caso di affitto del secondo, terzo o quarto immobile.
Nel caso in cui un contribuente sia proprietario di due immobili, di cui uno dato in affitto e l’altro in comodato al figlio che lo sfrutti attraverso gli affitti brevi, entrambi i soggetti al momento possono usufruire dell’aliquota al 21 per cento.
In caso di contratti di affitto di immobili residenziali quattro più quattro o tre più due, la cedolare secca nel 2024 resta invariata. I primi, inseriti nel mercato libero, continuano a pagare il 21%. I secondi, a canone concordato, pagano il 10%.
Insomma, la legge di Bilancio non ha cambiato la cedolare secca per gli affitti lunghi e per gli affitti a canone concordato. Questi ultimi possono continuare a godere dell’agevolazione della cedolare secca al 10% nei Comuni con carenza di disponibilità abitative. Ma anche in altri tre casi:
- contratti di affitto a studenti universitari;
- Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
- affitti transitori disciplinati dalla legge numero 431/1998.
I Comuni con carenza di disponibilità abitative sono, al momento, Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e i Comuni confinanti e gli altri Comuni capoluogo di provincia.
Il caso degli immobili commerciali
Si è discusso a lungo se introdurre la cedolare secca nel 2024 anche per i locali commerciali. Alla fine l’agevolazione è rimasta fuori dalla legge di Bilancio pubblicata sulla Gazzetta ufficiale. La previsione di un’estensione della cedolare secca anche alla locazione di negozi e uffici è comunque prevista nell’ambito della legge delega di riforma fiscale.
Potrebbe, dunque, essere inserita in un secondo momento e prevedere quindi un’aliquota unica anche per questo tipo di locazioni.
In base alla normativa in vigore, la cedolare secca può essere pagata in un’unica soluzione, entro il 30 novembre dell’anno di riferimento, se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Va, invece, corrisposta in due rate se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40 per cento, deve essere saldata entro il 30 giugno. La seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
